泰康养老社区：三联生活周刊 | 养老的消费升级

《三联生活周刊》报道泰康之家养老社区

近日，《三联生活周刊》就中国养老进行讨论，报道了泰康之家养老社区所践行的新型养老生活方式。从“养老事业”到“养老产业”，泰康之家见证着养老生活的消费升级。

泰康是最早进入养老产业的企业之一，经历了中国养老从“事业”到“产业”的演变。泰康是从2007年开始关注养老领域的。如果从消费升级的角度看，当时市场上并没有合适的产品，甚至对于老年人有哪些具体需求也没有广泛共识。“金融行业的特点是一旦客户资产沉淀在具体的业务里，客户关系十分容易深度绑定。这时候比如说，泰康的客户购买了虚拟的金融产品之后，保险的赔付就是给钱。钱很多时候只是一种补偿，再多钱如果买不到服务还是解决不了痛点。客户不想老了以后，生活品质出现断崖式下降，这个需求让我们想做养老服务。这既服务了客户，也延伸了客户价值链条。”纪琼骁说。

国内没有供参考项目，泰康就去发达国家学习经验。最早去的是日本，因为日本跟中国的文化和观念很接近。一开始他们也走了歧路，模仿日本的居家养老，在望京做了一个送服务上门的项目，招聘了一个保姆团队。可这些保姆很快就被上门服务的家庭给挖走了。泰康要给员工交五险一金，家庭把钱全都给保姆。保姆每月拿到手的钱增加了，就跳了槽。那个机构只存在6个月就关掉了。泰康团队继续考察发达国家的项目，最后选中了美国的CCRC长效照护模式，养老社区里提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护四种生活服务区域，实现一站式退休生活解决方案。即使入住的老人身体状态发生改变，仍然可以住在同一个社区。

北京昌平的泰康之家·燕园就是泰康第一个按照CCRC模式建设的养老社区。泰康之家·燕园表面上看起来不像传统的养老机构，倒是很像一个中高档小区，有一居室、二居室、三居室的户型，业主公共空间和内容很丰富，户外是根据老年人喜好设计的绿植景观和花园，室内有健身房、恒温泳池、舞蹈练功房、阅览室等。仔细看跟普通高级住宅不同的是，细节都进行了适合老年人的设计。小区里几乎没有台阶，走廊也更宽，这是为了方便轮椅出行、两个轮椅并行。家具都是定制的，边缘都是园角设计避免划伤，并且比普通家具要重很多，防止家具倾倒磕碰到老年人等。室内和室外的地面也都是特别设计的，室外路面踩上去像质量上乘的地毯，软而有弹性，室内卫生间地面用了一种超防滑材料，遇水防滑，防止老人摔倒等。

养老的重点在医疗，泰康之家·燕园配套的泰康燕园康复医院为二级医院，不用出小区就能就医。医院的环境很好，病人也少，聘有名医，如曾任北京同仁医院急诊科主任，目前任首都医科大学急诊学系副主任、中国心脏联盟晕厥学会副主任委员、中国老年医学学会高血压分会委员的付研；亚洲糖尿病学会副主席、中央保健会诊专家杨文英等。

燕园养老社区设计和建造在十几年前，当时中国还没有智慧养老、活力养老，健康养老等概念。除了参考成熟市场的模版，燕园社区的硬件和软件主要靠跟住户们的打磨。“只有一条准则，入住的老人要什么，我不计成本的满足。因为老人们也没住过这种模式的养老社区，很多时候也不一定有具体诉求，他只知道舒服不舒服，高兴不高兴，那就要我们长期的观察和访谈。现在，我们总结出长辈的七大需求，分别是：社交、运动、美食、文化、健康、财务管理、心灵归属。七大需求在泰康之家养老社区均可得到满足。”纪琼骁说。泰康之家·燕园是一个样板产品，跑通之后，陆续又复制到一线城市和一些省会城市中。

显而易见，这是一个投资巨大、要跟各个有关部门打交道办资质，并且周期很长的复杂生意，仅泰康之家·燕园一个项目投资就超过了50亿人民币。无论养老领域的投资在今年被炒得有多热，这种硬核养老的门槛很高，目前为止，大部分入场的是国资、险资和房资。保险资金的特点跟银行不同，它资金量大、周期很长。比如说，如果是期缴产品，甚至可以延续20多年。这么长周期，资金滚动而形成的一个大的基金池，需要选择跟它相匹配的投资。资产管理上叫做久期匹配，长资金要配长资产，短资金要配短资产，比如短期资金用长期资产匹配，造成一个总在腾挪的局面，空窗期就有损失。养老社区就是一个长资产，有一个很长的亏损期、爬坡期，慢慢走入它的利润期。它的时间很长，但实现资金流为正以后，利润就很稳定。这种长资产跟保险资金是匹配的。

除了因为中国老龄化而产生的巨大市场和需求，养老领域的投资在今年的环境里被看好，也是因为很多人认为它反周期。纪琼骁按照自己的理解总结，周期变化主要有两个特点。一个是经济活动的周期一般在10到12年左右。一个是从波峰到波谷的过程有传导性。它能从虚拟到实体的传达。比如美国次贷危机，最开始是次级贷款的两家机构，然后蔓延成金融危机，最后是席卷全球的经济危机。还能在产业链的上下游之间传导。从这个角度看，养老社区的投资是反周期的。纪琼骁说：“养老社区的投资大，期限长，可能要20到30年，自然就是反周期的。无论经济周期在波峰还是波谷，养老社区有自己的节奏。另外是传导性造成的周期变化，泰康之家养老社区的办法是购买虚拟的保险产品，获得实体的养老社区居住服务。虚拟到实体之间自成闭环，不受外界影响。”