泰康燕园

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泰康养老社区:重资产做养老产业

泰康燕园 2021-05-06 23 0

泰康养老社区业务路径采用开发和运营一体化模式,,养老产业能否成规模不在于土地等重资产,而是取决于医疗支付体系。

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经济观察报:泰康在养老这一块的业务,目前看是在国内比较领先的,为什么能占据这个先机?


刘挺军:领先不是偶然的,原因有三:一、泰康正确的战略思维。泰康的战略具有前瞻性,是基于陈东升董事长一贯地对经济的研究。他的核心战略研究是“把历史拉长100年”看企业战略,100年里看到的是老龄化和居民消费性需求。


二、精准理解保险产品的内核精神。经济学常规理解中,保险是资产保值增值工具、风险管理工具等金融工具,但保险亦是一种生活方式,陈东升董事长提出“保险是最具人文关怀的产业”,10年前,我们泰康谈“一张保单保全家”,到现在“从摇篮到天堂”、“富足而退,优雅一生”,泰康是引领消费者进行一种品牌生活方式。


三、做专做强的专业化传统。我们一直坚持专业化传统,这意味着我们不可能去做太多的事情,一辈子只做一件事,要做就做成最好,现代商业竞争社会,你做不到最好,你就没有太多机会。

经济观察报:做养老社区主要的成本是什么?


刘挺军:目前成本主要来自于四个方面:第一:土地成本,但最大的成本不在土地,我们把握市场机会比较好;


第二:训练人工成本,劳动力市场成本上升速度比较快,但职业教育、职业训练并未跟上;


第三:护理服务成本,在西方国家里面CCRC(持续照料退休社区)和AAC(活跃长者社区)模式不需要缴纳房产税,但我们需要缴纳房产税;第四:社会保障制度成本。


经济观察报:目前泰康养老的基本格局是什么?是不是有投资体量上的控制?


刘挺军:目前我们在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州8个城市布局,北京燕园的项目已经正式运营快一年,整个效果比我们预期的情况还要好。


这种效果好具体表现在:一、以燕园入住为例,年底入住率将到达90%;二、目前入住居民中有相当一部分来自于北大、清华、社科院,还有的居民是大使、院士,他们的文化底蕴让泰康社区成为国内最高端、最有文化的社区;三、2015年客户满意度达到93%。


每个项目我们都有自己的财务分析模型,根据当地市场的状况、当地客户的圈层、当地的社会消费能力和人口结构,再加上投资成本等综合因素来确定一个基本预期成本,当然在具体细节上要细化,比如拿地得考虑一定的车程距离、周边基本配套设施、环境、地块面积等综合因素。


我们希望在经济发达的一二线城市、省会城市、中心城市都能布局我们的养老社区和医院。

经济观察报:现在别人想要复制你这种模式难吗?


刘挺军:不能说不能复制,但专业性很重要。我认为泰康最大的优势除了我们在战略上的判断、对客户需求和品牌定位的关注之外,另外一个就是泰康基本的经营态度,时髦话叫“匠人精神”。


我们打造社区产品时聚焦在客户需求、重点关注硬件和软件的配备。


为什么很多人没有走出来?除了实力,其实是定位不清晰。一会儿想往养老产业去走,一会儿想往地产业走,最后做出的东西不伦不类,谁也不喜欢。

经济观察报:CCRC模式是资本市场不看好的重资产模式。


刘挺军:没错,轻资产投入少,但重资产亦有自己的特点。它的好处是你能按照一个长期战略规划去完整地展现企业的战略落地,文化、体育、医疗、餐饮设施全产业链发展。从企业和企业产品角度,在资金允许下是愿意做重资产。轻资产投入低、回报率高、易复制,资本商青睐轻资产。


研究国际养老机构,轻资产公司回报率高,企业规模不大。泰康有自己的资产配置,我们会把它放在公司可以承受的位置。最关键的是,我们有很强的主营业务能力的支撑,我们会计算可以承受的量,现在这部分资产将来在整个资产配置中的比重还是非常低的,不足以对整个公司产生重要的影响。


企业战略是做一个有现金流、有售后、有持续的战略。只要现金流,不要未来,或者只要未来,没有现金流,企业都不能够持续稳定的发展,这是战略的组合。



经济观察报:泰康不以轻重来判断资产经营模式的优劣,原因是什么?


刘挺军:你这么理解是对的,任何商业形态差别不能简单归结于资产轻重的差别,所以不能人为地认为这个是轻资产,那个是重资产。


我们养老社区每个墙角都是圆弧的,为了老人防撞,不像普通楼房墙面是90度的直角,这个圆弧需专门的磨具把它磨平了。正常的两个磨板搭在一块,出来一个圆弧,这种细节如何通过上门服务实现呢?


当时我们做过盈利、商业模式测算,坚持下来原因有三:一是险资强大的现金流实力;二是保险、医疗、养老产业的三者协同性;三是我们强大的客源储备资源。需澄清的是,像某些机构,没有强大的资金支持就不能生产下来,是这三者让我们在这个产业里面做大做强做成品牌。


我们自己当时最担心是社会观念能否接受,尤其是国人的居家养老理念。如果把父母送去机构会不会被视为不孝?事实证明只要客群对,观念不是问题。经济结构决定经济理念,很多长者自己买单,自己开心,不给子女负担,是对子女最好,减少子女操心,自主自立。

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经济观察报:把医疗、养老和保险三方面做融合,其实是挺难的。


刘挺军:我们正在做如下融合,第一是养老和保险的融合,实践上的成绩有目共睹,不再赘述。第二是医疗和养老的融合。


做医养融合一方面是因为老人医疗需求是最大的需求。中国老人医疗需求大部分是治疗慢性病,非传染病、急性病,更需要个性化、长期、持续、综合的照顾。在社区规划过程中,我们建立了以康复和老年医疗为核心的社区医疗体系,去支撑老年人的慢性病医疗需求,但这一块市场存在空白点。


中国三甲医院千人床位是4.4张床位,美国的这一数字是2.2张,为什么中国那么多,而美国不需要?在美国,住院四五天后,去康复机构,在康复机构好了之后可以回家。如果还需要长期照护,就去护理机构和养老社区。


美国的康复医院和养老机构的床位加起来可能基本相近,但这两种模式的效率是不同的。医院由大量高成本的医生、医护人员和护士去管,到养老社区可用护士和护士助理去照护。


另一方面,医养融合对整个医疗体系效率的优化有重要的帮助,相当于不需要去住综合医院的床,可以到专业康复机构、长期护理机构进行康复与护理,这样不仅节省国家成本,个人成本也会相应节省,还可以得到更好的照顾。


这部分的结合,我们已经在北京实践,也是我们重要竞争的优势,客户还是比较满意的。


我们正在研究的是保险和医疗机构的融合,比如我们在南京和南京仙林鼓楼医院合作。这个就是立足于能够在服务省会城市的同时辐射周边的市场,能解决更多的社区健康管理,社区周边区域市场的中高端治疗的需求。这是建立了更大的医疗网络,我们希望将来通过医疗网络推动产品的更新。 


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